19 dec De rente verdubbelt. Nu de grondprijs maar halveren?

Rente van 5,2% voor vijf jaar vast? Dat is het laatste financieringsvoorstel van een van onze klanten dat ik voorbij zag komen. Een half jaar geleden was een tarief rond 2,5 % voor vijf jaar vast voor hem heel gewoon. Ondanks de uitleg van de Europese Centrale Bank (ECB) dat de renteverhogingen gaan afvlakken, is de rente nu meer dan verdubbeld in het afgelopen jaar. En we zijn er nog niet.

Naast de renteontwikkelingen zijn de grondprijzen een continu onderwerp van gesprek in de agrarische sector. Een agrarisch bedrijf heeft grond nodig, het is de basis onder zijn verdienmodel. De roep vanuit de overheden is dat een melkvee- en akkerbouwbedrijf extensiever moet gaan produceren. Maar extensiever betekent toch meer grond met een daling van de omzet? De noodzaak om een goed verdienmodel wordt daardoor alleen maar groter. Zeker in combinatie met de hoge inflatie en stijgende rente.

Iedere agrarische ondernemer zal beamen dat hij met de kennis van nu, vroeger graag meer grond had gekocht. Maar toen was grond al (te) duur en het is er zeker niet gemakkelijker op geworden. Agrarische ondernemers zien daarnaast steeds meer concurrenten op de grondmarkt komen; de overheid die een resterende natuur (NNN) moet invullen, waarvoor in de komende jaren duizenden hectares nodig zijn. Het energievraagstuk en de beschikbaarheid van grond voor zonneparken, heeft zijn weerslag op de handel en beschikbaarheid van landbouwgrond. Daarnaast willen we in Nederland 1 miljoen huizen bouwen in de komende tien jaar! Deze bewoners willen ook recreëren in een mooie omgeving. Al met al een fikse strijd om de schaarse ruimte in Nederland.

In 2016 heb ik een rekenexercitie gedaan naar de ontwikkeling van de grondprijs in relatie tot de rente. Vanaf 1960 tot begin dit jaar was er een mooie correlatie te zien tussen de grondprijs en de rente. Dit op enkele uitzonderlijke jaren na, zoals de moeilijke akkerbouwjaren in 2002-2004 en de kopersstaking door de overheid, toentertijd ingezet door Henk Bleeker. In het overgrote deel van de afgelopen zestig jaar zag je bij een hoge rente een lagere grondprijs, terwijl de lage rente van de afgelopen tien jaar synchroon liep met een verdubbeling van de grondprijs!

Eén en één is twee, de rente is verdubbeld dus de grondprijs halveert? Landelijk gezien betaal je nu ongeveer €70.000 voor 1 hectare. Dit gekoppeld aan rente van 5,2% en een aflossing van 3,3% vraagt een betaalcapaciteit van 8,5% = €5.950. Daar zijn we snel mee uitgerekend, daar kun je langjarig géén rendement voor berekenen. Maar goed dit staat haaks op de wetenschap dat het bestaansrecht voor de lange termijn voor een agrarisch bedrijf juist vraagt om meer grond.

We zullen creatief moeten zijn om grond tot beschikking te krijgen. De behoefte naar grond is nog nooit zo groot geweest. Om boer te blijven moet je met meer oppervlakte aan de slag. Extensiveren, terwijl de hoog salderende gewassen nodig zijn om de rekening te betalen. En de melkveehouder heeft liters melk per hectare nodig om de grond tot waarde te brengen.

Zelf word ik geconfronteerd met deze werkelijkheid; als boer om grond aan mijn bedrijf te binden en ook als adviseur in het dagelijkse werkveld. De rekensom om grond te betalen uit de opbrengsten van het land? Die klopt allang niet meer. Hoe u het ziet, ik ben benieuwd. Als ik alle bewegingen op de grondmarkt zie en de balans tussen vraag en aanbod zo scheef blijft, betwijfel ik heel sterk of mijn stelling boven deze column gaat kloppen. Zoals meestal, de tijd zal het leren.