21 dec Grond kan nooit te duur zijn?

‘Alleen blijvers kopen grond en die is achteraf nooit te duur betaald.’ Een gevleugelde uitspraak met een kern van waarheid. Tegelijkertijd heeft ook grond te maken met economische wetmatigheden. Periodes van hoog- en laagconjunctuur wisselen elkaar af. Stijgende rente- en aflossingslasten zorgen ervoor dat het verdienvermogen onder druk komt te staan. Wordt grond daarmee te duur of kan het nooit duur genoeg zijn?

Bij schaarste stijgen de prijzen. Een economische regel die ook voor landbouwgrond opgaat. In de laatste twintig jaar is gemiddeld ruim 7.000 hectare per jaar onttrokken aan de sector. Dat is ruim een procent van het totale areaal. De prijsvorming toont aan hoe schaars dit productiemiddel is. In 1980 bedroeg de gemiddelde prijs €17.000 per hectare bouwland. Twintig jaar later was dat €35.000. De meest recente cijfers van het Kadaster komen uit op €84.500 per hectare. Daarmee kunnen we grofweg stellen dat de grondprijs iedere twintig jaar verdubbeld.

Grondprijs naar €338.000?
Trekken we die lijn door, dan bedraagt de gemiddelde prijs voor een hectare akkerbouwgrond in 2040 €148.200 en zelfs €296.400 in 2060! Let wel: we hebben het hier over gemiddelden. In de jaren 70 en eind jaren 90 barste een zeepbel. De grondmarkt ging flink onderuit. Ook in de toekomst blijft dat mogelijk. De huidige Kadaster-cijfers tonen een provinciale spreiding van ruim een ton per ha. Zo ligt het 2040-scenario al onder van wat momenteel gemiddeld in Flevoland wordt betaald.

Mogelijk denkt u nu: 2060 maak ik toch niet meer mee als boer. Een agrarisch ondernemer in Nederland is gemiddeld 58 jaar, zo blijkt uit recent onderzoek. We gunnen u op 94-jarige leeftijd een gezonde oude dag, maar de kans dat u dan nog onderneemt is nihil. Voor uw dochter of zoon ligt dat anders. Die is in 2060 net zo oud als u gemiddeld nu bent. Ervan uitgaande dat ook over veertig jaar lonende melk- en aardappelprijzen aan de orde zijn – afnemers kunnen niet anders dan de hogere grondlasten meenemen in hun prijsafspraken – komen wel enkele vragen bovendrijven. Hoeveel financieringslasten kan ik op jaarbasis aangaan? En: wil ik die ‘dure’ grond wel in eigendom hebben?

Financieringsruimte
Mede onder druk van internationale wet- en regelgeving hanteren banken steeds strengere eisen bij het verstrekken van leningen. Zo bent u als grondeigenaar verplicht om jaarlijks een minimaal percentage af te lossen. Bij alsmaar stijgende grondprijzen wordt de financiële ruimte danig beperkt. Met andere woorden: Alleen bedrijven met voldoende financieringsruimte zijn bestendig voor de toekomst. Ondernemers met een aanvullende inkomstenstroom zijn hierbij sterk in het voordeel. Denk aan windmolens, handels- en verwerkingsactiviteiten, inkomsten van een functie elders of van de partner. Uitzondering daarop zijn uiteraard verplaatste bedrijven of bedrijven met een gedeeltelijk verkoop voor bijvoorbeeld woningbouw. Zij hebben veel ruimere financiële reserves.

Is het zonder deze bronnen dan niet meer mogelijk om te groeien? Via de traditionele weg wordt dat lastiger. En ja, voor de topondernemers blijkt het in de praktijk wel mogelijk. Tegelijkertijd zijn en blijven er investeerders actief die interesse hebben in grond en deze in pacht of erfpacht willen uitgeven. Wie in 2040 of 2060 boer wil zijn moet dus breder kijken en zich mogelijk ook op een andere manier laten financieren. Dit vraagt niet direct geld maar bereidheid om te veranderen. Niet kopen en daarmee niet groeien is ook een keus, evenals dat verkopen er een is. Gezien de huidige renteontwikkelingen en grondprijzen zien we dat de ondernemers met visie en een gezonde dosis lef blijven acteren op de grondmarkt. Zoals de geschiedenis ons leert: groeiers zijn blijvers.